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西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)政策解读

来源:西乌住建局 作者: 时间:2021-08-06 15:08 【字体: 【打印】 【关闭】

  1.托管机构

  西乌珠穆沁旗人民政府委托第三方托管机构,配合实施预售资金托管工作。该机构设立专项托管账户,接受购房人、房地产开发企业的委托,行使以下职责:

  ()商品房预售资金的归集;

  (二)商品房预售资金的存管;

  (三)商品房预售资金的支付;

  (四)配合相关部门做好风险项目处置等工作。

  监管项目的预售资金应全部存入第三方托管机构设立的托管账户内。购房人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行直接划入托管帐户。

  内蒙古弘锡投资管理有限公司负责新建商品房项目预售资金的托管。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第七条、第十一条、第十五条、第十七条

  《西乌珠穆沁旗人民政府关于委托内蒙古弘锡投资管理有限公司作为西乌旗新建商品房预售资金监管第三方托管机构的

  2.商品房预售资金

  商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款及车位、储藏室、车库等各类购房款项)

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第三条

  3.预售资金监管原则

  商品房预售资金监管遵循“政府指导、银行监管、专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第四条

  4.预售资金监管范围

  旗行政区域内经批准预售的商品房建设项目(不包括保障性住房项目),在不动产首次登记完成前进行销售,其预售资金的缴存、使用及其监督管理,适用本细则。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第二条

  5.监管期限

  商品房预售资金监管期限,自核发《商品房预销售许可证》开始,至完成不动产首次登记后终止。其中,全装修商品住房需按合同约定完成装修工程后方可终止。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第五条

  6.监管银行

  监管银行要根据贷款发放的一般周期,密切监控购房贷款入账情况。对明显超出一般贷款发放期限的,要及时反馈监管部门和第三方托管机构进行调查核实。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第十八条

  7.托管账户

  房地产开发企业可以根据开发项目(下称监管项目)实际,自愿选择名录内商业银行作为监管银行,由第三方托管机构协助申请开立商品房预售资金专用托管账户。

  房地产开发企业一个监管项目只能开立一个托管账户,且监管项目预售过程中,开设托管账户的银行原则上不得变更,确需变更监管银行、托管账号、企业名称、项目名称等信息的,应及时向当地监管部门、第三方托管机构、监管银行申请办理相关变更手续,并在变更期间暂停办理所有业务。

  该账户仅用于商品房预售资金的收存、拨付使用,不得支取现金。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第十条

  8.托管协议

  房地产开发企业申请商品房开发项目预售许可前,就项目的基本情况、托管内容、托管时间、违约责任等内容与第三方托管机构签订《西乌旗商品房(项目)预售资金托管协议》。未签订《西乌旗商品房(项目)预售资金托管协议》的项目,监管部门不予发放《商品房预售许可证》。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第十三条

  9.托管标准

  商品房预售资金托管标准,由监管部门结合区域建筑结构、总层数、用途等因素综合测定,依据市场状况动态调整公布。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第十四条

  10.托管额度的总和

  托管额度是指监管项目建筑施工、设备安装、材料购置和项目配套工程所需建设费用的总和,全装修项目应当将装修费用计算在内,不含项目开发和商品房预售过程中所产生的税费。

  托管额度分栋计算,即监管项目每栋的托管额度=该栋房屋建筑面积×每平方米托管标准。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第十四条

  11.分节点分期支付

  房地产开发企业申请使用监管项目在托管额度内的资金时,第三方托管机构需按以下要求分节点、分期支付:

  1.工程施工至首层室内地平标高时,托管资金总额度的80%受限;

  2.完成工程主体结构的三分之一时,托管资金总额度的65%受限;

  3.完成工程主体结构的三分之二时,托管资金总额度的50%受限;

  4.完成工程主体结构封顶时,托管资金总额度的35%受限;

  5.完成工程外立面装饰时,托管资金总额度的20%受限;

  6.建设单位组织参建五方进行验收并取得《建设工程竣工验收监督通知书》,且水、电、气、暖等市政配套全部完工,具备使用条件时,托管资金总额度的10%受限;

  7.监管项目取得《建设工程竣工验收备案表》及工程竣工联合验收备案证明文件,托管资金总额度的5%受限;

  8.监管项目完成不动产首次登记后项目监管终止。全装修商品房完成室内装修后,经参建各方验收合格,按每平方米装修标准拨付监管资金。项目监管终止,托管资金全部付清。

  对超高层或者大体量建筑,以及因房地产市场下行、疫情影响等原因造成监管项目销售困难,确需申请使用预售资金的,可增加2—3个控制节点,但资金使用比例不得突破上述规定。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第二十二条

  12.资金拨付

  监管项目的预售资金存入托管账户后,若资金总额达到规定托管额度,超出托管额度的部分,房地产开发企业可向监管部门以书面形式提出使用申请,经审批后,监管机构通知第三方托管机构将申请资金由托管账户转入房地产开发企业设立的银行账户。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第十九条

  13.托管终止和解除

  监管项目完成不动产首次登记后,房地产开发企业向监管部门提交《终止监管申请书》,申请注销托管账户。如实填写、提交以下材料,并对材料的真实性负责:

  (一)终止监管申请书;

  (二)房地产开发项目不动产首次登记证明文件;

  (三)托管账户对账单;

  (四)授权委托书及受托人身份证复印件;

  (五)法律、法规规定的其他文件材料。

  第三方托管机构接到监管部门同意终止监管通知之日起3个工作日内向监管银行出具《商品房预售资金监管终止通知单》。在收悉第三方托管机构出具的《商品房预售资金监管终止通知单》后,监管银行按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户注销手续。

  房地产开发企业申请终止监管工作办结后,第三方托管机构及监管银行需将相关材料报监管部门备案。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第二十五条

  14.托管责任

  第三方托管机构、监管银行违反规定有下列行为之一的,或存在其它违规行为的,撤销其托管、监管资格。

  (一)未按规定将预售资金存入托管账户的;

  (二)未经监管部门同意,擅自拨付或超额拨付商品房预售资金的;

  (三)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;

  (四)其他违反本细则或者商品房预售资金监管协议的行为。

  购房贷款发放银行、住房公积金委托贷款银行未按规定将贷款资金直接划转至托管账户的,若其承担商品房预售资金监管业务,撤销监管资格;若其未开展商品房预售资金监管业务,三年内不得开展该项业务。

  对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行,人民银行应依法予以严肃查处。对存在违规行为的第三方托管机构,监管部门可暂停与其相关业务,造成损失的,还应承担相应法律责任。

  《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》第三十条

关于印发《西乌珠穆沁旗新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》的通知